Spätestens am Ende des Mietverhältnisses streiten sich Vermieter und Mieter, wer denn nun die Wohnung renoviert bzw. die Kosten dafür zu tragen hat. Gesetzlich ist das zunächst eindeutig geregelt: Gemäß § 535 Abs. 1 BGB hat „der Vermieter die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten“.

 

Zunächst – weil die Rechtsprechung auch abweichende Regelungen erlaubt. Und so finden sich in jedem Mietvertrag Klauseln, die den Vermieter von allen Schönheitsreparaturen befreit und alle entsprechenden Verpflichtungen dem Mieter aufbürdet.

 

Für Verwirrung sorgten deshalb BGH-Urteile vom 8. Juli 2020, wonach sich Vermieter und Mieter die Kosten der Renovierung teilen müssen. Aber dieses Urteil gilt nur für weiter bestehende Mietverhältnisse, nicht für gekündigte!

 

Aber auch für die Renovierungspflichten bei Ende des Mietverhältnisses hat die Rechtsprechung eine Fülle von Urteilen – teilweise auch revidierte Entscheidungen – getroffen. Worauf müssen Sie als Vermieter oder Mieter achten:

 

Eine bei Mietbeginn unrenoviert übergebene bzw. übernommene Wohnung kann auch unrenoviert zurückgegeben werden. Der Vermieter hat dann keinen Anspruch auf Schönheitsreparaturen durch den Mieter. Ausnahme: Ihr Vermieter hat Ihnen für die Erstrenovierung bei Mietbeginn einen angemessenen Mieterlass gewährt.

 

Es dürfen keine festen Fristen für die Durchführung von Schönheitsreparaturen vereinbart werden. Eine Renovierung kann nur verlangt werden, wenn  diese offensichtlich aufgrund der Abnutzung der Wohnung erforderlich ist. Wenn im Mietvertrag Fristen genannt werden, müssen diese mit dem Zusatz „im Allgemeinen“ oder „je nach Zustand“ versehen werden. Starre Fristen sind unwirksam! Übliche Fristen sind 5 Jahre für Küchen und Bäder, 8 Jahre für Wohn- und Schlafräume und 10 Jahre für anderen Nebenräume. Letztlich kommt es aber immer auf den tatsächlichen Zustand bei Rückgabe der Wohnung an.

 

Und wenn die Fristen bei Beendigung des Mietverhältnisses noch längst nicht abgelaufen sind? In fast allen Standardmietverträgen befindet sich eine sogenannte „Quotenregelung“, nach der der Mieter dem Vermieter je nach Dauer des Mietverhältnisses einen Teil der Renovierungskosten (Quote) erstatten soll. Diese Quotenregelung hat der Bundesgerichtshof mit mehreren Urteilen als unwirksam angesehen mit der Folge, dass der Mieter dann keine Schönheitsreparaturen erbringen muss.

 

Der Mieter kann nicht verpflichtet werden, in einer bestimmten Farbe – oftmals wird weiß gefordert – zu renovieren. Aber er darf die Wohnung auch nicht in ungewöhnlichen oder dunklen Farben übergeben, auch dann nicht, wenn er gar nicht zu Schönheitsreparaturen verpflichtet ist. Denn die Rückgabe einer Wohnung mit unüblichen Farben ist rechtlich als Sachbeschädigung zu werten.

 

Wenn der Mieter die Wohnung bzgl. der durchzuführenden Schönheitsreparaturen nicht vertragsgerecht übergibt, muss der Vermieter dem Mieter eine schriftliche Nachfrist setzen! Eine solche Nachfristsetzung ist aber für die Beseitigung von Beschädigungen (dazu gehört auch die dunkellila gestrichene Schlafzimmerwand) nicht erforderlich.

 

Wichtig: Forderungen aus unterlassenen Schönheitsreparaturen muss der Vermieter innerhalb von 6 Monaten nach Rückgabe der Mietsache gerichtlich geltend machen, sonst ist die Forderung verjährt. Und wenn nicht innerhalb dieser 6 Monate eine konkrete Geldforderung wegen der unterlassenen Schönheitsreparaturen oder wegen Sachbeschädigung dem Mieter zugeht, ist wegen Verwirkung auch eine Aufrechnung mit einer hinterlegten Kaution nicht mehr möglich.